債権者との合意に基づき、不動産を処分する手続きです。

　住宅ローンなど融資を受けている人（債務者）が支払いが困難になった場合、債権者（金融機関）との合意に基づいて不動産を処分する手続きです。不動産を売却しても住宅ローンが完済できず残債が残ってしまう状況で、債務者と債権者の間に不動産業者などが入り、不動産を競売にかけずに売却を成立させることです。
　競売の場合、落札後まで価格は分かりません。市場価格の６～７割程度になることが多いです。売却代金での債権者への支払いが足りない場合は、せっかく購入した不動産を処分しても、残債務（借金）が多く残ってしまいます。これは債権者である金融機関にとっても嬉しくないことです。
　少しでも高額にて売ることができれば、債権者へより多くの返済ができます。
そこで私たち不動産業者が仲に入り、債権者の同意を得て、いずれは競売される不動産を一般の不動産市場に売りに出して、市場価格に近い価格で売却を試みるのが任意売却です。
　"奈良任意売却相談室"では、住宅ローン滞納でお困りのお客様の代わりに、個人では難しい「自宅の売却」や「債権者（金融機関等）との調整」を行い、生活再建の為のベストパートナーとしてサポートを行っています。

下記のような方は、まずはお気軽にご相談ください。
-月々の住宅ローン返済でお困りの方
-他社の物件査定で「残債が残るので売却は無理」と断られた方
-不動産を売りにだしてるが売れなくてお困りの方
-会社のボーナスカットやリストラなどで返済のめどが立たない方。
-離婚などにより、一人での住宅ローン

債権者が裁判所に申し立て、裁判所が売却する行為

　借入金の返済ができない債務者が、その担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立て、裁判所が売却する行為を不動産の競売といいます。そして、その不動産を最高値で入札した人が落札するシステムのことを「競売（ きょうばい、不動産用語では、けいばい）」と言います。

競売の特徴

市場価格より低い価格で落札

　借入金の返済ができない債務者が、その担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立て、裁判所が売却する行為を不動産の競売といいます。そして、その不動産を最高値で入札した人が落札するシステムのことを「競売（ きょうばい、不動産用語では、けいばい）」と言います。

立ち退きトラブルの発生

　新聞・業界紙・インターネットなどで公表されてしまう為、ご近所の方に競売になっていることが知れ渡ってしまいます。また、「競売のプロ」と名乗るそれらしき業界の人が、ご近所の方々に不審な人が物件を占有していないか聞き込みに廻ることもあります。

近所に競売物件ということが知れ渡る

　新聞・業界紙・インターネットなどで公表されてしまう為、ご近所の方に競売になっていることが知れ渡ってしまいます。また、「競売のプロ」と名乗るそれらしき業界の人が、ご近所の方々に不審な人が物件を占有していないか聞き込みに廻ることもあります。

債権者との交渉を自分自身で行うことに

　競売になると、市場より低い価格で売却されてしまう為、残債務は任意売却に比べて多く残ってしまいます。その残った債務の交渉などを、ご自身で行わなくてはなりません。 知識のない方の交渉では、債務者側に柔軟に対応してもらうことが困難になってくる場合もあります。

競売手続きの流れ

1. 督促状が届く（1ヶ月目の滞納）

1回目の延滞から、督促状が届き電話がかかってきます。

2. 督促状が届く（2ヶ月目の滞納）

2回目の延滞も同じです。

3. 督促状が届く（3ヶ月目の滞納）

指定の期日までに支払をしなければ、債権が保証会社に移るという予告。

4. 一括返済請求が届く

保証会社に債権が移り、残債を一括請求してきます。

5. 競売開始決定通知が届く

(4)に応じない場合、競売開始決定通知が届きます。

6. 裁判所から調査官が来る

　裁判所からご自宅に調査に来ます。 事前の通知を無視をし続けた場合、裁判所権限で鍵を開け、調査を強行する場合もあります。 この時期には不動産業者から沢山のダイレクトメールも届きます。裁判所の情報を基に届きますが、直接訪問するなど、社会的なデリカシーの無い業者や、「引越し代100万円渡します」などといった、いい加減な口約束をする業者も報告されています。

7. 期間入札の通知が届く

　入札機関の通知が届きます。
競売取り下げの期限はここまでとなります。規定では、「入札開始前日まで競売取下げ可能」となっていますが、まずこれは事実上不可能です。少しでも早く解決に向けた活動がスタートできる様に、1日でも早く当事務所にご相談ください。

8. 期間入札開始

　期間入札が開始します。
『競売開始決定通知』が届くと、競売入札開始日というタイムリミットになります。できる限り通知が届く前のご相談が理想です。通知が届いたら早急に当事務所へご相談下さい。

競売の取り下げでお悩みの方

　"奈良任意売却相談室"では、相談者様の所有不動産の競売という、裁判所による法的整理が実行される前に金融機関等の債権者と調整を行い、債権者の同意の基に不動産を売却する、という解決方法(任意売却)をお勧めしています。
　当相談室で、各債権者への競売申し立ての取り下げ及び抵当権抹消等、最も重要な業務を行い、そしてその後の販売も、当相談室が責任を持ってスピーディに実施させていただきます。 詳細は、お電話、又はお会いしてご説明させていただく事で、より早くご理解いただけるかと思います。
　競売の実行よりも任意売却のほうがお客様にとって絶対有利です。 競売開始決定通知を受け取られ、現在は悩まれている方が多いのではないでしょうか。しかし、必ず問題解決の方法はございますのでご安心ください。また、担保不動産競売開始決定という通知の届いた方は、このまま放っておくと早ければ約6ヶ月後には競売にかかります。そして、家を追い出されてしまいます。猶予はおおよそ6ヶ月しかございませんので、お早めにご決断ください。
※滞納約3ヵ月後には競売を申し立ててくる金融機関（債権者）が増えてきております事もご考慮ください。